空き家Q＆A

空き家問題に関するよくある質問をまとめています。

・空き家問題全般

・相続について

・空き家の管理について

・空き家の解体・改修について

全ての空き家が問題という訳ではありません。

しかし、空き家を適正に管理せずに放置すると、老朽化が進み、倒壊したり、場合によっては近隣の人や通行人などに危害を与える恐れがあります。

他にも、放火や不法侵入、虫の発生、害獣の住処になる等の問題が発生する恐れもあります。

また、使用できる空き家をそのままにして老朽化していくと、資産価値も下げ、利活用の点からも望ましくありません。

空き家を放置せず、活用していくことで、地域の安全はもちろん、地域の活力低下の防止にもつながります。

法律や国土交通省の指針では、「1年以上使用されていない建物」を1つの基準として空家等と言っています。

1年未満の使用されていない建物は小牧市建築物等及び空き地の適切な管理に関する条例に定めて対応しています。

《参考》

空家等 (空家等対策の推進に関する特別措置法第2条1項)

建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む。）をいう。ただし、国又は地方公共団体が所有し、又は管理するものを除く。

特定空家等（空家等対策の推進に関する特別措置法第2条第2項）

次の1～4のいずれかの状態にあると認められる空家等をいう。

1.そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態

2.著しく衛生上有害となるおそれのある状態

3.適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態

4.その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

管理不全空家等 (空家等対策の推進に関する特別措置法第13条1項)

そのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある状態

法定外空家等(小牧市建築物等及び空き地の適切な管理に関する条例第2条第4号)

空家等に準じる建築物等として規則で定めるものをいう。具体的には、相当期間使用されていない建築物等（使用頻度が年に数回程度のもの、使用実態がない期間が1年に満たないもの、一部が使用されている長屋や共同住宅の空き住戸・区画等）です。

空き家等の管理不全が原因で、隣地に損害を与えたり、近隣に危害を及ぼした場合、空家等の所有者は被害者に対してその損害を賠償する責任(民法717条)を負う可能性があります。

《参考》

空家等対策推進に関する特別措置法第5条(空家等の所有者の責任)

空家等の所有者又は管理者(以下「所有者等」という。)は、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、空家等の適切な管理に努めるものとする。

小牧市建築物等及び空き地の適切な管理に関する条例第3条第1項

建築物等又は空き地を所有し、管理し、又は占有する者(以下この章において「所有者等」という。」は、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、その所有し、管理し、又は占有する建築物等又は空き地を適切に管理しなければならない。

私有地の物は所有者の財産であり、所有者に管理責任がありますので、原則として所有者以外の人が剪定・伐採をすることはできません。

これは、市であっても同様ですので、当事者間で解決していただくことになります。

ただし、2023年4月1日の民法233条改正により、場合によっては、枝を自ら切り取ることができるとされています。

原則は、所有者または管理者に駆除をしていただくことになります。

ただし、小牧市建築物等及び空き地の適切な管理に関する条例第21条第1項に基づき、不特定多数の人の生命又は身体に重大な損害を及ぼす危険な状態が切迫している場合において、当該建築物等又は空き地を所有し、管理し、又は占有する者がこれを回避するための措置を行う時間的余裕がないと認めるときは、当該危険な状態を回避するために必要な最小限の措置を市職員等が行うことができます。

住まいのエンディングノートをご活用ください。

生前に住まいをどうしたいか等、意思表示をしておくことが空き家としない秘訣です。

令和6年4月1日から相続登記の申請が義務化されました。

相続(遺言を含む)によって、不動産を取得した相続人は、所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。（遺産分割の場合は、成立から3年以内)

正当な理由なく義務に違反した場合は、10万円以下の過料の適用対象となります。

相続登記の申請をせずに放置すると、将来相続が複雑化する恐れがありますので、必ず相続登記の申請を行ってください。

通気・換気、草刈り、庭木の剪定・伐採、郵便物の整理等が挙げられます。

建物は使われなくなると急速に老朽化します。

湿気によりカビが発生すればシロアリ発生の原因になったり、草木の繁茂は虫・動物の住処になるだけでなく、近隣トラブルの原因にもなり得ます。

地域防犯の観点からも、定期的に適正な管理をお願いします。

遠方に住んでおり、定期的な管理が難しい場合などは、空き家の管理事業者へ委託することも考えましょう。

本市では「空き家管理事業者登録制度」を行っており登録事業者の名簿を公表しています。

また、自治会や隣接の方に連絡先を伝えておくことも大切です。

放置された危険な空き家は、市が「特定空家等」や「管理不全空家等」に認定する場合があります。

認定後に勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例が解除となり、固定資産税が上がります。

また、危険な空き家は、他人とのトラブルや危害を与えた場合の損害賠償等のリスクもありますので、決して放置しないでください。

通知文が届いた場合、まずは市へ連絡していください。詳しい内容等をご説明します。その上で、適切な措置を講じてください。

建築後22年を経過した木造の空き家、建築後47年を経過した非木造の空き家又は市職員が実施する現地調査により、不良度判定の評点の合計が100以上となる空き家の除却工事費に対し補助金を交付しています。

詳細な条件もございます。下のリンクをご確認ください。

元々所有している空き家に対する改修補助金はございません。

耐震診断を受けられた木造住宅で「倒壊する可能性が高い」（判定値0.7未満）、「倒壊する可能性がある」（判定値0.7以上1.0未満）と診断された木造住宅を、耐震改修や除却する場合の補助金制度を建築課において設けています。